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潜力的意思(一个很有意思的判断城市房价潜力的信号)

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潜力的意思
小喇叭请点击:
1、收藏贴:《周璐的笔记市场研究合集》电子版
2、《土地投资类合同解读合集》春节后寄送

这篇水一下
开门见山,一个城市房价是不是有潜力,很简单的一条,就是以贝壳为代表的分销们在市场上的占有率,占有率越高、潜力越小,占有率越低、潜力越大。

当客户量充足的时候,新房和二手的客户其实泾渭分明,毕竟有些客户急着上学急着结婚买二手、有些客户投资自住均可不着急的买新房,各有各的满足点。
二手的客户进中介门店,新房的客户进售楼处。

一旦中介开始给售楼处导客了,上分销了。
第一个结论就是市面上的客户少了,新房和二手房开始抢原来属于二手市场的客户了。客户少了,潜力不够是最明显的。

然后二手因为客户不足,会导致滞销和降价。
第二个结论就是改善客户的置换能力变得很弱,第一是房子卖不掉,第二是房子卖得便宜,减弱了改善客户对未来市场的预期。一般来讲改善房源的价格能引领整个城市上涨的存在,城市的房价天花板需要他们去突破,一旦改善客户的置换能力变弱,房价突破能力也变弱。

然后新房因为大额分销费用的存在,挤压了利润。
第三个结论就是新楼盘品质一定收缩,未来升值保值能力也不够。毕竟动用分销是开发商的无奈之举,一般的手段,先是降价,降价降到盈亏平衡还是没效果才会考虑被分销吸血,因为一旦缠上分销,后续只能一直用分销,没人愿意被绑架。上了分销,其实对开发商来讲,离亏也不远了,这种楼盘落地的品质一般都不高,未来折旧起来也蛮快的。

反应在案例城市的横向对比。
分销存在感比较弱的城市,比如杭州、深圳,也许只有公寓类和环沪、惠州会需要分销,市区都是各种摇号,根本没分销啥事。
分销存在感比较强的城市,比如郑州、武汉,大家都有点惴惴不安,不是价格降到位+分销全面出击,很难成交。

水完。

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